【レビュー】初心者から経験者まですべての段階で差がつく!不動産投資最強の教科書
不動産投資で知りたいこと100
投資を始めようと考えている方で、不動産投資は投資先の選択肢の一つになるかもしれません。本書は、不動産投資を実際に行うための手順や運用のノウハウについてまとめています。
６つの章で構成され、不動産投資を始める前に知っておくべき基本的な事項から始まり、物件選びの方法、融資を受けやすくする方法、物件の運用の仕方や出口戦略まで解説し、最後に成功するための内面的な話についても触れています。本書の著者は、不動産投資によって安定的な収入を確保し、会社員をリタイアした経験を持っています。不動産鑑定士でもある著者は、会社員時代、多額の給料をもらっていたわけでも、資産を多く保有していたわけでもありませんでした。その中で、不動産投資を始めた理由について、家賃収入の安定性や会社員という属性との相性を上げています。
また、不動産投資は、金融機関ありきであるとし、いかにして金融機関にお金を貸したいと思わせるかを詳細に解説しています。不動産投資の前の段階の話もありますが、資金がない場合や借り入れができない場合はそもそも始められないため、投資を始める前の準備についても触れられているのは良いと思います。属性による借り入れのしやすさ、転職が金融機関の審査に与える影響についても書かれており、金融機関を重視する姿勢が本書でよく表れています。資金がない一般的な所得の方であれば、参考となる部分が多いでしょう。
その他にも、具体的なノウハウがまとめられており、不動産を詳しく知らない方でも、不動産投資の概要を掴むことができます。タイトルには不動産投資最強の教科書とありますが、教科書というより指南書の方が感覚としては近いです。Q&A式で100問あるため、内容はかなり詰め込まれていると思います。レイアウトも重要な箇所にはラインが引かれており、見やすく、理解しやすいでしょう。しかし、ある程度具体的な内容もありますが、基本的に一般的な内容が多く、著者独自の視点を期待すると、期待はずれに感じるかもしれません。初心者向きの本だと言えるのではないかと思います。
鈴木 宏史 (著)
東洋経済新報社、出典:出版社HP
はじめに
ごくごく平凡なサラリーマンでも、不動産投資で成功できる
2018年の夏、私はサラリーマンをリタイアしました。
リタイアするために利用したツールは、不動産投資です。
不動産投資と出合う前の私の人生は、失敗や挫折ばかりでした。大学受験も就職活動も失敗していますし、社会人になってからはうつ病を患い、人生のどん底に落ちたこともあります。
仕事をしながら3度目のチャレンジで「不動産鑑定士」という国家資格を取得したものの、不動産投資についてはズブの素人、資産も預貯金もないごくごく普通のサラリーマンでした。
しかしながら普通のサラリーマンといっても、私は組織に順応するのが苦手で出世コースからは外れていましたし、定年まで自分を偽って働きつづけるのは無理だと日々感じていました。
そんな私が不動産投資に関心をもちはじめたのは、ある不動産鑑定士事務所に勤務していたころのこと。
事務所のクライアントは金融機関などの上場企業から個人の経営者までさまざまでしたが、資産家や富裕層にはある共通点があったのです。
それは、規模や目的は違えども、「お金持ちはほぼ100%、何らかの形で不動産に関わっていた」ことでした。なかには不動産投資だけで自由気ままな生活をしている人もいて、「お金持ち=不動産=自由」という公式が私の脳裏に刻まれたのです。
「自分もお金を生んでくれる不動産をもちたい」と思うものの、当時、零細鑑定士事務所に勤務していた私は、年収400万円未満の低属性、預貯金もほとんどない状態で、とても不動産投資をはじめられる状態ではありませんでした。
このころ、ものは試しと不動産業者や金融機関にアプローチしたことがありますが、けんもほろろの門前払いを食らい、「いまの自分では話も聞いてもらえないのか」と、くやしい思いをしたものです。
ここから私の属性改良・金融資産アップ計画がはじまります(詳細は本編にて)。
不動産投資は金融機関ありきのビジネスです。なので、まずは金融機関がよろこんでお金を貸してくれるような人物にならなければと考えたのです。
そして期待と不安が交錯したまま不動産投資をスタートし、足かけ5年、紆余曲折はありましたが、十分なキャッシュフローを得ることができ、サラリーマンをリタイアし、夢だった自由を手にすることができました。
これまで、不動産投資を愚直に実践してきた中で断言できることがあります。
それは「私のようにごく普通のサラリーマンが経済的自由を獲得してリタイアするためには、不動産投資以外に方法がなかった」ということです。
不動産投資の成功は「知識」と「努力」で決まる
不動産投資には誰でも成功できるチャンスがありますが、実際には誰もが成功できるわけではありません。残念ながら、成功している人よりも、うまくいっていない人のほうが圧倒的に多いのが現実です。
これまで、不動産投資で成功した人、失敗した人を数多く見てきました。私は、成功も失敗も紙一重だと思っています。差はほんのわずかなのです。
「不動産から収入を得て経済的な自由がほしい」という思いではじめたはずが、いつの間にか他者にコントロールされ、目標が「不動産を買うこと」「大家になること」にすり替わっている人がたくさんいます。サラリーマンをリタイアするどころか、赤字分をサラリーで埋めている人もたくさんいます。
これでは本末転倒です。
うまくいっていない人に共通するのは、「知識がないこと」と「努力しないこと」です。
知っているか知らないか、努力するかしないかで結果が決まってしまうのが不動産投資の怖いところであり、醍醐味であるともいえます。
私自身、これまで数えきれないほどの「小さな失敗」をしてきました。
小さな失敗であればリカバリーは可能ですし、経験値として蓄積されますが、物件選択ミスなどの「大きな失敗」は一発で致命傷となり、不動産投資からの撤退どころか、人生の敗北者となることすらありえます。
私は不動産投資家として、そして不動産鑑定士として、「これ以上不動産投資で致命的な失敗をする人を見たくない、少しでもいいからそれを食い止めたい」と思うと同時に、「不動産投資で成功することのすばらしさを伝えたい」と強く感じるようになりました。
本書は普通のサラリーマン不動産投資家であった私が、サラリーマン不動産投資家のために書いたものです。
初心者から経営者まで、100人を超える不動産投資家たちから「はじめる前にこれを知っておけばよかった」「これを知らなかったから苦労した」という本当に重要な疑問を集め、わかりやすく解説しました。
年収も金融資産もそれほど多くない、ごくごく平凡な私にもできた投資手法を公開すると同時に、失敗しないためのエッセンスを出し惜しみすることなく盛り込んであります。私が実際に経験した小さな失敗などのリアルなエピソードも、隠すことなく書きました。
本書が不動産投資での成功をめざす読者の一助になれば幸いです。
鈴木 宏史 (著)
東洋経済新報社、出典:出版社HP
初心者から経験者まですべての段階で差がつく!不動産投資最強の教科書――目次
はじめに
ごくごく平凡なサラリーマンでも、不動産投資で成功できる
不動産投資の成功は「知識」と「努力」で決まる
第1章 はじめる前に本当に知っておきたい基本中の基本
【事前準備編】
まずは心の準備をする
Question01 不動産投資をはじめるのが怖いのですが……
Question02 不動産投資の魅力って、何ですか?
Question03 数ある投資の中でなぜ不動産投資を選んだのですか?
Question04 不動産投資はあまり儲からないと聞きましたが、本当ですか?
▶[まずは心の準備をする]のまとめ
じっくりと計画を練る
Question05 どんな物件に投資をすればいいですか?
Question06 不動産投資をはじめるには、もう遅すぎるのではないですか?
Question07 不動産投資をはじめるにあたって、大切なことはありますか?
Question08 リスクを避けるには、どうしたらいいですか?
▶[じっくりと計画を練る]のまとめ
実際に準備をはじめる
Question09 超初心者ですが、まずやるべきことは何ですか?
Question10 無料セミナーに行ってみようと思いますが、勉強になりますか?
Question11 宅建などの資格は必要ですか?
▶[実際に準備をはじめる]のまとめ
第2章 誰も教えてくれなかった物件選びの本当のコツ
【物件選定・購入編】
実践前の基本中の基本
Question12 収益物件を取得するまでの流れを教えてください
Question13 どうやって優良な物件情報を得ているのですか?
▶[実践前の基本中の基本]のまとめ
本当に効く業者対応のコツ
Question14 不動産業者が情報を送ってくれません。どうしてですか?
Question15 横柄な態度の業者とつきあうのは、やめたほうがいいですか?
Question16 どんな不動産業者にアプローチすればいいですか?
Question17 売主の売却理由が気になります。確認しておくべきですか?
▶[本当に効く業者対応のコツ]のまとめ
いい物件、危ない物件の見極め方
Question18 過去に自殺のあった物件を紹介されました。見送ったほうがいいでしょうか?
Question19 旧耐震基準の建物には手を出すべきではないでしょうか?
Question20 私立大学付近の物件を購入したいと思っていますが……
Question21 銀行から紹介された物件や競売物件はお宝物件なのでしょうか?
▶[いい物件、危ない物件の見極め方]のまとめ
ここが肝心! 資料の見方
Question22 物件概要書をチェックするときのコツを教えてください
Question23 「レントロール」はどこをチェックすればいいですか?
▶[ここが肝心! 資料の見方]のまとめ
物件の良し悪しを見抜く!
Question24 物件選びの最重要ポイントを教えてください
Question25 物件を評価するには、どうすればいいですか?
Question26 実際に建物を見るときのポイントを教えてください
Question27 現地調査でいちばん大切なことは何ですか?
▶[物件の良し悪しを見抜く!]のまとめ
買付け・契約前に肝心なこと
Question28 買付証明書を提出したら、必ず買わなければいけないのでしょうか?
Question29 買付けを何度も入れていますが、一番手になれません
Question30 手付金はどれくらい用意すればいいですか?
Question31 融資特約をつけるときの注意点を教えてください
Question32 価格交渉がうまくいきません。何かいい方法はありませんか?
▶[買付け・契約前に肝心なこと]のまとめ
法人で不動産投資をする
Question33 法人ではじめたほうがいいと聞きますが、なぜですか?
Question34 法人化するなら、株式会社がいいのでしょうか?
Question35 合同会社のつくり方を教えてください
▶[法人で不動産投資をする]のまとめ
第3章 ここが肝心! お金を借りるための知恵と技術
【融資戦略編】
初心者が知っておくべき基礎知識
Question36 不動産キャッシュフローって何ですか?
Question37 キャッシュフローが出やすいのは、どんな物件ですか?
Question38 金融機関側はどのように物件の評価をするのでしょうか?
Question39 住宅ローン、アパートローン、プロパーローンの違いがよくわかりません
▶[初心者が知っておくべき基礎知識]のまとめ
融資の不安を解消する
Question40 何億円もの借金は怖くないですか?
Question41 カードローン返済の事故歴がありますが、大丈夫でしょうか?
Question42 妻(夫)に猛反対されています。どうすれば説得できますか?
Question43 マイホームは不動産投資の足かせになるって本当ですか?
▶[融資の不安を解消する]のまとめ
いまさら聞けない金利の疑問
Question44 金利上昇リスクについては、どう考えていますか?
Question45 変動金利と固定金利、どちらを選ぶべきですか?
▶[いまさら聞けない金利の疑問]のまとめ
いよいよ金融機関にアプローチ!
Question46 金融機関にアプローチするのって、なんだか気が引けませんか?
Question47 どうやって金融機関にアプローチすればいいですか?
▶[いよいよ金融機関にアプローチ!]のまとめ
アプローチの素朴な疑問
Question48 どんな資料を準備すればいいですか?
Question49 訪問の際に気をつけることはありますか?
Question50 融資がゆるくなる時期はありますか?
▶[アプローチの素朴な疑問]のまとめ
融資OKの人、融資NGの人の違い
Question51 どんな職業だと、銀行ウケがいいですか?
Question52 年収500万円の会社員ですが、どれくらい融資を受けられますか?
Question53 転職したばかりですが、融資は受けられるのでしょうか?
Question54 独身ですが、融資は受けられるのでしょうか?
Question55 無職ですが、不動産投資はできますか?
▶[融資OKの人、融資NGの人の違い]のまとめ
次の融資を受けるために
Question56 「赤字だと、次の融資を受けられない」って本当ですか?
Question57 会社員を辞めると融資が受けられなくなりますか?
▶[次の融資を受けるために]のまとめ
自己資金についての戦略
Question58 自己資金ゼロではじめられますか?
Question59 自己資金はどれくらい必要でしょうか?
▶[自己資金についての戦略]のまとめ
フルローンではじめる不動産投資
Question60 フルローンでもキャッシュフローを得られるのですか?
Question61 やはりフルローンは危険ですか?
Question62 できればフルローンで不動産投資をはじめたいのですが……
Question63 フルローン融資を勝ち取る秘訣はありますか?
Question64 フルローン融資を受けられるなら、その物件を購入すべきですか?
▶[フルローンではじめる不動産投資]のまとめ
融資条件を見極める
Question65 返済は元利均等と元金均等のどちらを選択すべきですか?
Question66 金利交渉のコツはありますか?
Question67 金融商品をすすめられていますが、断ったらまずいですか?
Question68 高金利の地方銀行から融資を受けても問題ないですか?
Question69 「信用毀損」って何ですか?
▶[融資条件を見極める]のまとめ
第4章 がっちり稼げる! 賃貸経営の極意
【物件運営編】
満室をキープする不動産経営
Question70 人口は減少していきますが、満室経営はできますか?
Question71 どうすれば満室状態をキープできますか?
Question72 客付けに有利な設備を教えてください
▶[満室をキープする不動産経営]のまとめ
管理会社を利用してラクラク経営
Question73 管理会社の選び方を教えてください
Question74 遠隔地の地方物件でも運営は可能ですか?
Question75 管理委託で気をつけることはありますか?
Question76 管理会社といい関係が築けず、困っています
▶[管理会社を利用してラクラク経営]のまとめ
リフォームは費用対効果がカギ!
Question77 リフォーム業者はどうやって探すべきですか?
Question78 都市ガスとプロパンガスでは、どちらがいいですか?
Question79 プロパンガス業者からサービスを受けるとき、注意すべきことはありますか?
Question80 セルフリフォームで経費削減すべきでしょうか?
▶[リフォームは費用対効果がカギ!]のまとめ
賃貸経営を助けてくれる保証・保険
Question81 入居者には家賃保証会社に加入してもらったほうがいいですか?
Question82 保険代理店はどうやって選べばいいでしょうか?
Question83 保険金の請求は、どうすればいいのですか?
▶[貨貸経営を助けてくれる保証・保険]のまとめ
入居者への不安はこう解消する!
Question84 外国人や生活保護受給者を入居させても大丈夫ですか?
Question85 入居者が室内で自殺したらどうすればいいのですか?
▶[入居者への不安はこう解消する!]のまとめ
税理士との賢いおつきあい
Question86 税務面は税理士にまかせておけば大丈夫ですか?
Question87 不動産投資に強い税理士を見つける方法はありますか?
▶[税理士との賢いおつきあい]のまとめ
第5章 投資の成否を分ける物件の手放し方
【出口戦略編】
投資を完全成功に導く出口戦略
Question88 不動産投資の「出口」にはどのような手段がありますか?
Question89 少しでも高値で売却する方法があれば教えてください
Question90 売却に踏み切る際に指標のようなものはありますか?
Question91 売却活動のときに気をつけることは何ですか?
▶[投資を完全成功に導く出口戦略]のまとめ
第6章 真の不動産投資家になるための心の鍛え方
【マインドセット編】
不動産投資家としての資質を磨く
Question92 真の不動産投資家になるために、常に考えていなければいけないことは何ですか?
Question93 成功するためにはどのような資質を養えばいいのでしょうか?
Question94 成功するためにどのように目標を設定していますか?
Question95 リタイア後の変化について教えてください
Question96 できるだけ早く成功したいのですが、何か方法はありますか?
▶[不動産投資家としての資質を磨く]のまとめ
人は人の力を借りて成長する
Question97 人生を大きく変えるためにはどうすればいいですか?
Question98 規模拡大・加速のためのコツはありますか?
Question99 メンターがいたほうがいいのですか?
Question100 投資家としていちばん大切にしているものは何ですか?
▶[人は人の力を借りて成長する]のまとめ
おわりに
不動産投資は時間と心に余裕をもたらしてくれる、最高のビジネス
鈴木 宏史 (著)
東洋経済新報社、出典:出版社HP
